10,700호 감소와 30,000호 증가. 같은 법을 두고 왜 반대 숫자가 나올까?

The Weekly Read · 2026년 9월 15일

2026년 9월 11일, 건설·부동산 4개 단체가 정부 주택 세제 개편안을 모델링한 결과를 함께 냈다. 4개년 동안 신규 주택 착공이 10,700호 줄어든다는 숫자였다. 그런데 같은 예산 패키지를 두고 재무부(Treasury)가 내놓은 숫자는 10년간 공급 순증 30,000호다. 임대료 전망도 주당 약 $10과 주당 약 $2로 5배 갈린다. 같은 법을 재는데 왜 이렇게 갈리나.

1. 업계 4개 단체가 낸 숫자

성명을 함께 낸 곳은 Master Builders Australia, Housing Industry Association(HIA), Property Council of Australia, Real Estate Institute of Australia(REIA) 네 곳이다. 모델링은 이들이 의뢰한 Qaive와 Tulipwood Economics가 수행했다.

2026-27 회계연도부터 2029-30 회계연도까지 4개년 누적으로 신규 주택 착공이 10,700호 줄고, 임대료가 주당 약 $10 오르고, 건설업 일자리가 4,700개 이상 줄고, GDP가 약 $1.05 billion 준다.

임대료 $10은 2029-30년까지의 상승이고, 지역별로 나눈 값은 없다.

모델링에 들어간 정책은 셋이다. 임대손실을 다른 소득과 상계하는 제도의 개정, 양도소득세(CGT) 할인 개정, 그리고 자기관리 슈퍼펀드(SMSF)의 주거용 부동산 한정소구 차입약정(LRBA) 신규 차입 금지. 한정소구는 대출 기관이 회수할 수 있는 범위가 그 부동산 하나로 한정되고 펀드의 다른 자산에는 미치지 않는다는 뜻이다.

여기에 정부가 공급을 늘리려고 내놓은 $2 billion 규모의 Housing Support Program까지 같이 넣었다. 10,700호는 이 넷을 합친 순효과다.

성명은 정책별 기여분을 나눠 공개하지 않았다. 10,700호 가운데 세제 개정 몫이 얼마이고 SMSF 차입 금지 몫이 얼마인지 이 자료로는 알 수 없다. "SMSF 규제 때문에 몇 호"라고 쓸 근거가 여기에는 없다.

이번이 첫 성명도 아니다. 같은 단체들은 2026년 3월 예산 발표 전에도 독립 모델링을 근거로 주택에 세금을 더 매기지 말라는 합동성명을 냈다. 9월 11일 자료는 그 시리즈의 최신판이다.

2. 재무부가 낸 숫자

같은 예산 패키지를 재무부도 계산했다. 다만 잰 범위가 같지 않다. 재무부 추계는 임대손실 상계 개정과 양도소득세 개정에, 예산의 주택 공급 투자까지 더한 순효과다. SMSF 차입 금지는 예산 이후 노동당과 녹색당의 합의로 들어간 항목이라 재무부 숫자에는 반영돼 있지 않다.

그 계산의 결과는 향후 10년간 주택 공급 순증 30,000호다. 세제 개정이 35,000호를 줄이고 예산의 다른 주택 투자가 65,000호를 더해 나온 값이다. 임대료는 현재 중간 임대료를 내는 가구 기준으로 주당 약 $2 상승으로 본다. 이 값들은 2026년 5월 12일 연방예산 자료에 실렸고, 9월 11일 업계 성명도 정부 주장으로 같은 값을 인용한다.

기간을 늘린다고 감소가 증가로 바뀌지는 않는다. 임대료 쪽은 기간 문제조차 아니다. 방향이 같은데 크기가 5배다.

3. 두 모델이 가장 크게 갈리는 자리는 $2 billion 기금이다

이 기금에서 주택이 몇 호 나오는가를 두고 업계 모델링은 4개년 5,300호를, 재무부는 같은 4개년 26,000호를 본다. 이 대비는 9월 11일 자료가 아니라 같은 단체들이 5월 29일에 낸 예산 직후 성명에 실려 있다. 9월 11일 자료는 기금 산출 가정을 공개하지 않았다.

세제 쪽은 그만큼 갈리지 않는다. 재무부도 세제 개편만 떼어 놓으면 공급이 준다고 보고, 앞의 35,000호 감소가 그 몫이다.

그래서 두 전망이 실제로 다투는 질문은 「세제 개편이 얼마나 해로운가」가 아니다.

「정부 지원책이 얼마나 효과적인가」다.

세제 조항은 문서로 확정돼 있고 시행일도 정해져 있다. 기금의 성과는 아직 어디에도 기록되지 않았다.

업계 주장에는 두 번째 축이 있다. 투자자 매도다. PIPA(Property Investment Professionals of Australia)의 연례 투자자 심리 조사에서 지난 12개월 안에 부동산을 1채 이상 판 응답자 비중은 2023년 12.1%, 2024년 14.1%, 2025년 16.7%로 올라왔다. 가장 최근 공개 시계열인 2025년 조사 기준으로 판 물건이 간 곳은 다른 투자자 42%, 실거주자 37%, 첫 주택 구매자 25%다. 합이 100%를 넘으므로 복수응답으로 보인다.

PIPA는 응답자를 자기 회원·비회원 데이터베이스에서 모집했다고 공개했다. 응답할 사람이 스스로 참여한 자기선택 표본이고, 무작위 추출이 아니다. 투자자 전체를 대표하는 값으로 읽을 수 없다.

같은 조사가 반대 방향도 보여준다. "향후 12개월이 투자하기 좋은 시기"라는 응답은 2024년 45.7%에서 2025년 59%로 올랐다. 파는 사람이 늘어난 해에 사겠다는 사람도 같이 늘었다.

그리고 업계 주장의 핵심 고리, 「투자자가 팔면 임대 재고가 줄고 임대료가 오른다」는 경로는 지금 업계 단체 자체 집계 하나로 서 있다. 호주중앙은행(RBA)이 2026년 5월 Bulletin에서 주택 투자자 데이터를 다루기는 했다. 다만 그 글이 다루는 것은 투자자의 연령, 레버리지, 지역 분포다. 소유권이 투자자에서 실거주자로 넘어갈 때 임대 재고에 남는 순효과는 그 글에 없다.

임대료 전망의 격차에는 검증되지 않은 가정이 둘 들어 있는 셈이다. 하나는 기금이 몇 호를 만들어내는가, 다른 하나는 투자자가 판 집이 임대 재고에서 실제로 빠지는가다.

어떻게 읽어야 하나

전망은 갈려도 법조문은 갈리지 않는다.

두 모델이 4개년 뒤를 두고 다투는 동안, 이미 시행됐거나 시행일이 정해진 규정은 그대로 있다. 매수 구조를 정하는 자리에서 오늘 확인할 수 있는 것은 그쪽이다. 자기관리 슈퍼펀드는 차입 가능 여부에서, 개인과 신탁은 시행일과 자산 종류에서 갈린다.

SMSF의 주거용 부동산 차입은 이미 막혀 있다. 근거 법률은 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026이다. 2026년 6월 26일 재가됐고 2026년 8월 10일 시행됐다. 기존 건 적용 제외(grandfathering) 범위가 넓게 잡혀 있다. 시행일 전에 계약을 체결했으면 결제나 대출 승인이 시행일 뒤에 나도 보호된다. 재융자도 기존 차입 한도 안이면 보호된다. 사업용 부동산(business real property)은 금지 대상에 들어 있지 않다. 펀드가 상가나 창고를 사면서 빌리는 것은 지금도 된다. 집을 사면서 빌리는 것이 막혔다.

세제 두 건은 시행일이 2027년 7월 1일이다. 임대손실 상계 제한은 2026년 5월 12일 오후 7시 30분 이후 취득분에 적용된다. 양도소득세는 2027년 7월 1일 이후 발생하는 자본이득부터 새 방식으로 계산되고, 그 이전에 발생한 이득에는 기존 50% 할인이 남는다.

신축과 부담가능 주택(affordable housing)에는 예외가 있다. 2027년 7월 1일 이후에도 개인과 신탁은 기존 50% 할인(부담가능 주택은 최대 60%)과 새 방식 가운데 선택할 수 있다. 어떤 자산을 샀는지가 세금 계산 방식을 가른다.

셋 다 모델링 결과가 아니라 이미 법으로 확정된 날짜와 조건이다. 구조별로 무엇이 걸리는지는 회계사·세무사와 확인할 영역이다.

업계 모델링이 잡은 4개년은 2026년 7월 1일에 시작하고, 세제 두 건은 2027년 7월 1일에 시행된다. 첫해에 이미 효력이 발생한 규정은 SMSF 차입 금지 하나다.

두 전망 가운데 어느 쪽이 맞았는지는 몇 년 뒤에 판가름난다. 그 사이 볼 수 있는 지표는 하나다. $2 billion 기금에서 실제로 몇 호가 나오는가. 그 값이 5,300과 26,000 사이 어디에 찍히느냐가 두 모델이 갈린 자리를 그대로 보여준다.

우리는 South East Queensland 여덟 개 카운슬을 매달 같은 기준으로 다시 잰다.

전망표에 적힌 숫자는 그 계산에 들어가지 않는다.

출처

• 업계 합동 모델링(착공 10,700호 · 임대료 주당 $10 · 일자리 4,700개 · GDP $1.05 billion · 모델링 대상 정책 범위): Master Builders Australia · Housing Industry Association · Property Council of Australia · Real Estate Institute of Australia 공동 성명, 2026년 9월 11일. 모델링 수행은 Qaive · Tulipwood Economics

• 2026년 3월 사전 합동성명: Housing Industry Association 뉴스룸, 2026년 3월

• 재무부(Treasury) 추계(공급 순증 30,000호 = 세제 35,000호 감소 + 공급 투자 65,000호 증가 · 임대료 주당 약 $2): 2026-27 연방예산 자료, 2026년 5월 12일. ABC News 2026년 5월 13일 보도로 교차확인

• 기금 산출 가정 대비(업계 5,300호 대 재무부 26,000호, 둘 다 4개년 기준): Master Builders Australia · Property Council of Australia · Real Estate Institute of Australia 공동 성명 「Post Budget Modelling Highlights Impact on Housing Supply and Rents」, 2026년 5월 29일. 해당 성명은 이 기금을 Local Infrastructure Fund로 표기

• SMSF 주거용 한정소구 차입약정(LRBA) 금지의 법률명·재가일·시행일·기존 건 적용 제외 조건·사업용 부동산 제외: Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 (재가 2026년 6월 26일, 시행 2026년 8월 10일). 적용 조건 상세는 복수 SMSF 실무 매체 보도

• 임대손실 상계 제한·양도소득세 시행일과 신축·affordable housing 예외: 호주국세청(ATO) 신규 법령 안내 페이지 · ABC News 2026년 5월 12일 보도

• 투자자 매도 비중(2023년 12.1% · 2024년 14.1% · 2025년 16.7%), 매도분 처분처(투자자 42% · 실거주자 37% · 첫 주택 구매자 25%), 표본 모집 방식, "투자하기 좋은 시기" 응답(45.7% → 59%): Property Investment Professionals of Australia(PIPA) Annual Investor Sentiment Survey. 표본 설명은 PIPA 공식 페이지

• 주택 투자자 데이터의 범위: 호주중앙은행(RBA) Bulletin, 2026년 5월, "Insights From New Data on Australian Housing Investors"

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